15 декабря состоялось очередное заседание Комитета по вопросам собственности

15 декабря 2015 года под председательством председателя Комитета С.А.Гаврилова состоялось очередное заседание Комитета по вопросам собственности.

Первым вопросом депутаты рассмотрели во втором чтении проект федерального закона № 723854–6«О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»

Основная цель принятия законопроекта состоит в решении проблемы дольщиков, которые вложили деньги в строительство жилых домов, однако застройщик этих домов оказался банкротом. Основной пример такой ситуации – конечно СУ 155. Законопроектом вносится блок поправок в Закон о банкротстве, содержащий механизм передачи объектов незавершенного строительства, стройтехники, прав на земельный участок, иных активов ТРЕТЬЕМУ ЛИЦУ. Это лицо, т. е. действующий застройщик одновременно с принятием этих активов берет на себя обязательства перед гражданами – участниками строительства, т. е. дольщиками по завершению строительства жилого дома и передачи им квартир. В ситуации с СУ 155 в качестве инвестора будет в основном выступать строительная организация – дочка АКБ «Роскап».

Законопроектом также вводится запрет на использование иностранных регистраторов при ведении реестра акционеров стратегических акционерных обществ.

В целях усиления защиты прав собственности как физических, так и юридических лиц законопроектом также увеличиваются функции нотариусов по заверению различных документов и гражданско-правовых сделок, решений органов управления хозяйственными обществами.

В законопроект включены поправки, уточняющие порядок ведения Единого государственного реестра сведений о деятельности юридических лиц и Единого реестра сведений о банкротстве. Эти поправки продолжают планомерную линию на переход к безбумажным информационным технологиям.

Депутаты Комитета рекомендовали Государственной Думе принять законопроект во втором чтении.

Вторым вопросом депутаты Комитета рассмотрели проект федерального закона № 892318–6«О внесении изменений в статью 9.1 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (в части ограничения размера неустойки (штрафа, пени) за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору займа, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой).

Согласно законопроекту предусматривается дополнить Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» нормой, ограничивающий размер неустойки, т. е. штрафа и пени за неисполнение или ненадлежащее исполнение кредитного ипотечного договора, заключенного гражданином. Согласно законопроекту размер неустойки не может превышать 20% годовых или 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день просрочки.

Депутаты поддержали концепцию законопроекта, поскольку она позволит уменьшить риски граждан – заемщиков по ипотечным договорам приобретения квартир. Принятие таких изменений позволит сократить число случаев, когда заемщик не может, даже при наличии сравнительно небольшой просрочки, восстановить нормальный график платежей, а значит и уменьшит и число случаев обращения взыскания на предмет ипотеки, т. е. квартиру или дом. Также необходимо учесть, что размер неустойки в 20% годовых превышает средний размер ставки по ипотечному кредитованию и по потребительскому кредитованию .

Аналогичная правовая норма, направленная на ограничение размера неустойки, содержится в действующем Федеральном законе «О потребительском кредите (займе)».

Комитет рекомендовал Государственной Думы принять законопроект в первом чтении.

Третьим вопросом повестки дня депутаты рассмотрели проект федерального закона № 914532–6 «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации».

Законопроект направлен на устранение недостатков действующей системы проведения государственной кадастровой оценки и рассмотрения споров о результатах ее определения, проводимого в соответствии с Федеральным законом № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Депутатами отмечено, что нельзя согласиться с базовым постулатом предложенной концепции, согласно которому под кадастровой стоимостью понимается рыночная стоимость объекта оценки, определяемая в порядке, устанавливаемым рассматриваемым проектом федерального закона. В соответствии Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие‑либо чрезвычайные обстоятельства. Рыночная стоимость объекта по определению не может быть точной и всегда сохраняется риск её оспаривания, что в совокупности с отсутствием единой методики, критериев и стандартов оценки неизменно будет инициировать бесконечные оспаривания установленной таким образом стоимости объекта налогообложения.

По мнению депутатов, несостоятельность такого подхода подтверждается большим количеством судебных споров. В связи с чем, представляется, что сохранение этой ситуации приведет лишь к увеличению количества случаев оспаривания кадастровой стоимости и повышенной загруженности судов.

Депутаты Комитета также высказались категорически против, того, чтобы в отношении судебного оспаривания государственно кадастровой оценки одним из оснований оспаривания результатов определения кадастровой стоимости было установление независимым оценщиком в отношении данного объекта рыночной стоимости. Оспаривание государственной кадастровой оценки в судебном порядке, по мнению членов Комитета, следует ограничить только случаями ненадлежащего применения методики массовой оценки. Массовое определение кадастровой стоимости по утвержденной методике должно обеспечить сопоставимость кадастровой стоимости для сопоставимых объектов недвижимости, не обязательно отражая рыночную величину стоимости объекта недвижимости.

По итогам обсуждения депутаты приняли решение не поддерживать концепцию законопроекта.

Четвертым вопросом депутаты обсудили и одобрили концепцию проекта федерального закона «О государственной кадастровой оценке в Российской Федерации», подготовленного к внесению Правительством Российской Федерации.